Opciones para propietarios de viviendas:

Hay varias opciones en esta situación. Es posible que desee comenzar preguntándose: ¿desea quedarse en la casa y ponerse al día con los pagos o modificar el préstamo para que los pagos sean manejables? ¿O prefieres vender la casa y seguir adelante? Una vez que tenga una idea de lo que le gustaría hacer, comience a explorar las opciones para su situación particular.

>> Obtenga asesoramiento de un consejero de ejecuciones hipotecarias o un especialista en ejecuciones previas

>> Explore las soluciones de préstamo de ejercicios con su prestamista

>> Considere una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria

>> Considere una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

>> Si es posible, cure la propiedad

1. Hable con un consejero de ejecución hipotecaria aprobado por HUD , llame a la línea directa de HOPE. 888-995-HOPE (4673) ™ o www.hopenow.com . Pueden ayudarlo a analizar su situación financiera actual y comenzar a explorar sus opciones. Es una buena idea hablar con más de un asesor para verificar sus opciones. Estaremos encantados de hablar con usted y analizar juntos las opciones, brindándole una segunda opinión sobre las opciones disponibles.

2. Comuníquese con su prestamista para encontrar soluciones de préstamo de ejercicios. Si su situación financiera actual es temporal, pueden organizar un restablecimiento, una indulgencia o planes de pago personalizados.

• Una restitución toma la cantidad que está vencida y la agrega al monto total adeudado del préstamo para permitirle un nuevo comienzo en los pagos. En este escenario, el monto del pago sigue siendo el mismo.
• Indulgencia significa que el banco aceptará retrasar su derecho a cobrar cargos por pagos atrasados ​​y comenzar una ejecución hipotecaria. Esto funciona mejor cuando la dificultad es temporal y el retroceso en los pagos es menor y puede ser atrapado en el futuro previsible.

Si su situación financiera es a largo plazo o afectará permanentemente su capacidad de actualizar su cuenta, es posible que puedan organizar una modificación de préstamo. Sin embargo, cada banco funciona de manera diferente y tiene diferentes requisitos para sus opciones de modificación de préstamos.

• Una modificación del préstamo se lleva a cabo cuando el prestamista acuerda reducir su tasa de interés o el monto total del préstamo para reducir los pagos mensuales.

Cuando contacte a su prestamista, necesitará:

• Tu numero de cuenta
• Una breve explicación de sus circunstancias.
• Documentación reciente de ingresos como sus recibos de sueldo, declaraciones de beneficios del Seguro Social, discapacidad, desempleo, jubilación o asistencia pública. Si trabaja por cuenta propia, tenga sus declaraciones de impuestos o un estado de pérdidas y ganancias de su negocio disponible hasta la fecha como referencia)
• Lista de gastos del hogar y obligaciones financieras mensuales.

Su prestamista recopilará su información y la enviará al departamento apropiado para su revisión para ver si califica para una modificación de préstamo. Pueden tomar varios meses para que procesen la modificación del préstamo. Asegúrese de tomar buenas notas cuando se comunique con el prestamista. Cada vez que hable con alguien, escriba su nombre, su extensión (si es posible) y de qué habló.

Algunas compañías cobrarán una tarifa considerable para hacer una modificación de préstamo por usted; sin embargo, puedes hacerlo gratis! Tiene derecho a hablar directamente con el prestamista. Si tiene preguntas sobre las modificaciones de préstamos, infórmenos y podemos guiarlo a través del proceso de forma gratuita.

3. Considere una venta corta : una venta corta es donde los ingresos netos de la venta no cubrirán la obligación hipotecaria total de los prestatarios y los costos de cierre y el prestatario no tiene otras fuentes de fondos para cubrir la deficiencia. Para vender la casa por menos de lo que se debe, se debe enviar un paquete de información al prestamista para aprobar la venta corta. Como el banco recibirá menos de lo prometido, tienen que aprobar la venta. A menudo, los bancos aprobarán las ventas en corto porque es menos costoso para ellos que completar el proceso de ejecución hipotecaria, aunque al final perderán dinero.

• Una venta corta lo beneficia al evitar la ejecución hipotecaria .  Es significativamente menos dañino para su crédito y muestra a los futuros acreedores que en situaciones extremas usted hace todo lo que puede en lugar de simplemente retirarse.

El paquete de venta corta incluye:

a. Una oferta para comprar la casa por el valor de mercado actual b. Una carta de dificultades explicando por qué el prestatario se ha retrasado en el pago c. Declaraciones de impuestos de los últimos dos años d. Recibos de sueldo de los últimos dos meses o, si está desempleado, una carta explicando por qué no hay ingresos e. Extractos bancarios de los últimos dos meses de todas las cuentas bancarias f. Una hoja de trabajo financiera que describe sus ingresos mensuales, obligaciones de deuda y gastos de vida g. Si no tiene ninguno de los elementos anteriores, dependiendo de la situación, una carta de explicación puede ser suficiente.

El prestamista evaluará su situación financiera y aprobará o rechazará una venta corta. Si elige vender su casa como una venta corta, asegúrese de utilizar un agente de bienes raíces con amplia experiencia en venta corta. Las ventas en corto son mucho más profundas que las transacciones regulares de bienes raíces. El uso de un agente de inexperiencia podría poner en peligro su futuro financiero y dejarlo con una deuda pendiente. En los últimos años, hemos negociado con éxito innumerables ventas cortas, aliviando a las familias de la carga financiera de una casa sobre apalancada. La experiencia importa.

4. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: una Escritura en lugar es cuando el propietario devuelve la propiedad al prestamista y, a cambio, queda totalmente exonerado de futuras obligaciones con la propiedad. Esta opción debe arreglarse directamente con el prestamista y si hay más de un prestamista, como una primera y segunda hipoteca con dos bancos separados, esta opción no funcionará. A menudo, los prestamistas sofisticados no están dispuestos a tomar una escritura en lugar del riesgo debido a la transferencia fraudulenta de la propiedad. Además, existe el riesgo de que existan otros gravámenes sobre la propiedad, lo que impide que el prestamista reciba la propiedad sin pagar otras deudas. Los prestatarios deben hablar directamente con su prestamista para averiguar si Deed-In-Lieu es una opción.

5. Cure la propiedad: durante el “Período de Cura” previo a la ejecución hipotecaria, los propietarios tienen el derecho de pagar todos los montos vencidos más las tarifas incurridas para actualizar el préstamo y “corregir” el incumplimiento.

El aviso de intención de curar debe presentarse al menos 15 días antes de la venta de la subasta pública de ejecución hipotecaria y los fondos deben pagarse antes de las 12 del mediodía del día anterior a la venta programada.

Esperamos que todos los propietarios puedan reparar el incumplimiento en su propiedad para detener la ejecución hipotecaria, pero entendemos que esto es difícil y, de hecho, bastante raro. Sin embargo, no siempre es imposible. Algunas formas escandalosas de adquirir los fondos incluirían ganar la lotería o recibir una herencia inesperada de un pariente perdido hace mucho tiempo. Sin embargo, vale la pena pensar en curar el valor predeterminado. ¿Tienes un segundo auto sin el que podrías vivir? ¿O una póliza de seguro de vida entera que podría cobrar para salvar su casa? ¿Hay otros recursos que podría aprovechar?

EL PANORAMA:

Recuerde, si tiene problemas con los pagos de la hipoteca y termina vendiendo su casa, eso no lo define. No estas solo. Uno de cada siete propietarios está atrasado en los pagos y necesita asistencia. Intenta dar un paso atrás y mirar el panorama general. ¿Cuál es su objetivo financiero en los próximos cinco años? ¿Realmente vale la pena cobrar en su cuenta de retiro para salvar la casa? ¿Sería mejor mantener los ahorros que ha acumulado, vender la casa y comprar una casa que tenga capital positivo, en lugar de negativo, en tres años? A la larga, ¿cuál es la mejor inversión para su familia? ¿O tal vez la casa ha estado en su familia durante generaciones y vale la pena usar cuentas de ahorro y jubilación para salvar la casa? Cada situación es única y a menudo incluye varios factores influyentes, lo que hace que sea una situación difícil de evaluar.

Estamos aquí para guiarlo a través de las opciones para encontrar la respuesta más beneficiosa para usted, tanto a corto como a largo plazo.

  PARA UNA CONSULTA GRATUITA LLAME AL 303-912-3320 O ENVÍE POR CORREO ELECTRÓNICO  HOY MISMO . Todas las consultas se llevan a cabo con la más estricta confidencialidad. Tu información nunca será compartida.  

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NOTICIA IMPORTANTE

La Comisión Federal de Comercio emitió la Regla 16 CFR 322 de los Servicios de Ayuda Hipotecaria (MARS). MARS define el “servicio de ayuda de asistencia hipotecaria” para incluir: “negociar, obtener u organizar una venta corta de una vivienda”. Puede dejar de hacer negocios con nosotros en cualquier momento. Puede aceptar o rechazar la oferta de asistencia hipotecaria que obtenemos de su prestamista (o servicios). Si rechaza la oferta, no tiene que pagarnos. Si acepta la oferta, deberá pagarnos la cantidad acordada en nuestro acuerdo de listado para nuestros servicios. Your Castle Real Estate y Monica Perez no están asociadas con el gobierno y nuestro servicio no está aprobado por el gobierno o su prestamista hipotecario. Incluso si acepta esta oferta y utiliza nuestro servicio, es posible que su prestamista no acepte cambiar su préstamo. Si deja de pagar su hipoteca, podría perder su casa y dañar su calificación crediticia.

Options for Homeowners:

There are several options in this situation.  You may want to begin by asking yourself, do you want to stay in the house and catch up on payments or modify the loan to make payments manageable? Or, would you rather sell the house and move on? Once you have an idea of what you would like to do, start exploring the options for your particular situation.

>>  Get advice from a foreclosure counselor or preforeclosure specialist

>> Explore loan workout solutions with your lender

>> Consider a short sale to prevent the foreclosure

>> Consider a deed in lieu of foreclosure

>> If possible, cure the property

1. Speak to a HUD approved Foreclosure Counselor, call the HOPE hotline. 888-995-HOPE (4673) ™ or www.hopenow.com.  They can help you analyze your current financial situation and begin to explore your options. It is a good idea to speak to more than one advisor to cross check your options.  We would be glad to talk with you and walk together through the options, giving you a second opinion on the options available.

2. Contact your lender to find out loan workout solutions. If your current financial situation is temporary they may be able to arrange a reinstatement, forbearance, or customized repayment plans.

• A reinstatement takes the amount you are past due and adds it to the total amount due on the loan to allow you a fresh start on payments. In this scenario the payment amount remains the same.
• Forbearance means the bank will agree to delay their right to charge late fees and start a foreclosure. This works best when the hardship is temporary and the setback on payments is minor and can be caught up in the foreseeable future.

If your financial situation is long term or will permanently affect your ability to bring your account current, they may be able to arrange a loan modification. However, each bank works differently and has different requirements for their loan modification options.

• A loan modification takes place when the lender agrees to lower your interest rate or the total amount of the loan to reduce monthly payments.

When you contact your lender you will need:

• Your account number
• A brief explanation of your circumstances
• Recent income documentation such as your paystubs, Social Security benefits statements, disability, unemployment, retirement, or public assistance. If you are self-employed, have your tax returns or a year-to-date profit and loss statement from your business available for reference)
• List of household expenses and monthly financial obligations

Your lender will collect your information and send it to the appropriate department for review to see if you qualify for a loan modification. It could take several months for them to process the loan modification. Make sure you take good notes when communicating with the lender. Each time you speak with someone write down their name, their extension (if possible) and what you talked about.

Some companies will charge a hefty fee to do a loan modification for you; however, you can do it for free! You have the right to speak directly to the lender. If you have questions about loan modifications, please let us know and we can guide you through the process for free.

3. Consider a Short Sale: A short sale is where the net proceeds from the sale will not cover the borrowers total mortgage obligation and closing costs and the borrower doesn’t have other sources of funds to cover the deficiency. In order to sell the house for less than what is owed, a packet of information must be submitted to the lender to approve the short sale. Since the bank will be receiving less than what they were promised, they have to approve the sale. Often banks will approve short sales because it is less expensive for them than completing the foreclosure process, eventhough they will lose money in the end.

• A short sale benefits you by avoiding the foreclosure. It is significantly less damaging to your credit and shows future creditors that in dire situations you do all that you can rather than just walking away.

The short sale package includes:

a. An offer to purchase the home for the current market value b. A hardship letter explaining why the borrower has fallen behind on payment c. Tax statements of the past two years d. Pay stubs of the past two months or if unemployed a letter explaining why there is no income e. Bank statements from the past two months of all bank accounts f. A financial worksheet outlining your monthly income, debt obligations and living expenses g. If you do not have any of the items above, depending on the situation, a letter of explanation can suffice

The lender will evaluate your financial situation and either approve or decline a short sale. If you chose to sell your home as a short sale, make sure you use a real estate agent with extensive short sale experience. Short sales are much more indepth than regular real estate transactions. Using an inexperience agent could jeporodize your financial future and leave you with outstanding debt. Over the past several years, we have sucessfully negotiated countless short sales, relieving families of the financial burden of an overleveraged home.  Experience matters.

4. Deed-In-Lieu of foreclosure: A Deed-In-Lieu is when the homeowner gives the property back to the lender and in return is fully released from future obligations with the property. This option must be arranged directly with the lender and if there is more than one lender such as a first and second mortgage with two separate banks, this option will not work. Often, sophisticated lenders are unwilling to take a deed-in-lieu due to the risk of fraudulent transfer of the property. Also, there is a risk that other liens on the property exist, preventing the lender from receiving the property free and clear of other debts. Borrowers need to speak directly to their lender to find out if Deed-In-Lieu is an option.

5. Cure the property: During the pre-foreclosure “Cure Period,” homeowners have the right to pay off all past due amounts plus fees incurred to bring the loan current and “cure” the default.

The Notice of Intent to Cure must be filed at least 15 days before the foreclosure public auction sale and funds must be paid by 12 o’clock noon on the day before the schedule sale.

We hope that all homeowners will be able to cure the default on their property to stop the foreclosure, but we understand that this is difficult and in fact, quite rare. However, it is not always impossible. Some outrageous ways of acquiring the funds would include winning the lottery or receiving an unexpected inheritance from a long lost relative. However, curing the default might be worth thinking about. Do you have a second car you could live without? Or a whole life insurance policy you could cash in to save your house?Are there other resources you could tap into?

THE BIG PICTURE:

Remember, if you are struggling with mortgage payments and end up selling your house, it does not define you. You are not alone.  One in seven homeowners are behind on payments and need assistance. Try to take a step back and look at the big picture. What is your financial goal in the next five years? Is it really worth cashing in your retirement account to save the house? Would it be better to keep the savings you have built up, sell the house and purchase a house that has positive, rather than negative, equity in three years? In the long run, what is the best investment for your family? Or, maybe the house has been in your family for generations and it is worth using savings and retirement accounts to save the house? Each situation is unique and often includes several influencing factors, making it a difficult situation to weigh.

We are here to walk you through the options to find the most beneficial answer for you, for both the short term and long term.

  FOR A FREE CONSULTATION CALL 303.912.3320 OR EMAIL TODAY. All consultations are held in the strictest of confidence. Your information will never be shared.  

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IMPORTANT NOTICE

The Federal Trade Commission issued the Mortgage Assistance Relief Services Rule 16 CFR 322 (MARS). MARS defines “mortgage assistance relief service” to include: “negotiating, obtaining or arranging a short sale of a dwelling.” You may stop doing business with us at any time. You may accept or reject the offer of mortgage assistance we obtain from your lender (or services). If you reject the offer, you do not have to pay us. If you accept the offer, you will have to pay us the amount agreed in our listing agreement for our services. Your Castle Real Estate and Monica Perez are not associated with the government and our service is not approved by the government or your mortgage lender. Even if you accept this offer and use our service, your lender may not agree to change your loan. If you stop paying your mortgage, you could lose your home and damage your credit rating.