Opciones para propietarios de vivienda:
Existen varias opciones en esta situación. Usted puede empezar por preguntarse ¿si quiere quedarse en la casa y ponerse al día con los pagos o modificar el préstamo para hacer los pagos más manejables? ¿O si prefiere vender la casa y seguir adelante con su vida? Una vez que tenga una idea de lo que le gustaría hacer, empiece a explorar las opciones para su situación en particular.
>> Reciba asesoramiento de un consejero de remates
>> Explore las soluciones de arreglar el préstamo con su prestamista
>> Considere una venta corta para prevenir el remate
>> Considere la escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de remate
>> Si es posible, arregle la propiedad
1. Hable con un consejero de remate aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por su sigla en ingles), llame a la línea de ayuda HOPE, al 888-995-HOPE(4673)™ o visite www.hopenow.com. Ellos le pueden ayudar a analizar su situación financiera actual y a empezar a explorar las opciones a su disposición.
2. Comuníquese con su prestamista para informarse sobre opciones de arreglar el préstamo. Si su situación financiera actual es temporal, es posible que ellos puedan arreglar un acuerdo de indulgencia por mora o planes de pago individualizados.
- Un acuerdo de indulgencia por mora toma la suma que usted no ha pagado y la agrega a la cantidad total que se debe del préstamo para que pueda empezar de nuevo con pagos regulares. En esa situación, la cantidad a pagarse mensualmente permanece igual.
- Un acuerdo de indulgencia por mora significa que el banco está de acuerdo en demorar su derecho a cargar cargos por mora y empezar el remate. Esta opción es adecuada cuando es temporal la dificultad que ha causado que la persona entre en mora con sus pagos, el dinero con el que se ha retrasado en el pago no es considerable y puede corregirse en el futuro cercano.
Si su situación financiera es a largo plazo o si va a afectar de manera permanente su capacidad de actualizar la cantidad en mora en su cuenta, es posible que le arreglen una modificación de préstamo. Sin embargo, cada banco opera de manera diferente con diferentes requisitos para las opciones de modificaciones de préstamo.
- Una modificación de préstamo se lleva a cabo cuando el prestamista está de acuerdo en reducir su tasa de interés o la cantidad total del préstamo para reducir los pagos mensuales.
Cuando vaya a contactar al prestamista o entidad que le prestó el dinero, va a necesitar:
- El número de su préstamo
- Una explicación breve de sus circunstancias.
- Documentos que comprueben sus ingresos recientes, como el recibo de pago de su sueldo, el estado de cuenta de los beneficios del Seguro Social, documentos que comprueben si recibe dinero por discapacidad, desempleo, jubilación o asistencia pública. Si usted trabaja de manera independiente, debe tener disponible para usar como referencia los recibos de su declaración de renta o un estado de pérdidas y ganancias del último año de su negocio.
- Lista de los gastos de su hogar y de sus obligaciones financieras mensuales.
Su prestamista juntará toda esta información y la enviará al departamento apropiado para que sea revisada y ver si usted cumple con los requisitos para una modificación de préstamo. Ellos se pueden demorar varios meses procesando la modificación de un préstamo. Asegúrese de tomar notas cuando se comunique con el prestamista. Cada vez que usted hable con alguien relacionado con el proceso, escriba el nombre de la persona, si es posible el número de su extensión y sobre lo que usted habló. Algunas compañías tienen un cargo costoso por hacer una modificación de préstamo, sin embargo, ¡usted puede hacerlo gratis! Usted tiene el derecho de hablar directamente con el prestamista. Si usted tiene preguntas sobre modificaciones de préstamo, no dude en preguntarnos y nosotros le guiaremos gratis a través de ese proceso.
3. Considere una venta corta: Una venta corta es donde las ganancias netas de la venta no van a cubrir la totalidad del préstamo hipotecario que tiene la persona ni los costos de cierre. La persona que hizo el préstamo tampoco tiene otras fuentes de fondos para cubrir la diferencia. Para poder vender la casa por menos de lo que se debe de ella, se debe someter un paquete informativo para que la entidad que hizo el préstamo apruebe la venta corta. Ya que el banco va a recibir menos dinero de lo prometido en el préstamo, ellos deben aprobar la venta. Muchas veces los bancos aprueban ventas cortas porque son menos costosas para ellos que completar un proceso de remate, a pesar de que ellos al final van a perder dinero.
- Una venta corta es beneficiosa para usted para evitarle un remate. Así mismo, una venta corta hace menos daño a su crédito y muestra a futuros acreedores que en situaciones extremas usted hace todo lo posible para manejarlas en vez de dejarlas sin prestarles atención.
El paquete de venta corta incluye:
- Una oferta para comprar la vivienda por su valor actual en el mercado.
- Una carta explicativa de las dificultades (en inglés “hardship letter”) que han hecho que la persona que hizo el préstamo ha sufrido y lo ha llevado a atrasarse en los pagos.
- Declaración de renta de los últimos dos años.
- Recibos del pago del salario de los últimos dos meses. Si es desempleado, una carta explicativa de porque no tiene ingresos.
- Estados de cuenta de los últimos dos meses de todos los bancos donde tiene cuentas.
- Una hoja con información financiera que describa sus ingresos mensuales, sus deudas y gastos mensuales.
- Si no tiene ninguno de los documentos mencionados anteriormente, dependiendo de la situación, puede ser suficiente una carta explicativa.
El prestamista evaluará su situación financiera y aprobará o rechazará la venta corta. Nuestro equipo de agentes está compuesto por personal experto que negociarán con el prestamista a nombre suyo.
4. Escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de remate: Una escritura de propiedad inmobiliaria es cuando el dueño entrega la propiedad de regreso al prestamista para satisfacer el saldo adeudado del préstamo hipotecario. Esta opción debe arreglarse directamente con el prestamista. Si hay más de un prestamista, como en el caso de un primer y segundo préstamo en dos bancos diferentes, esta opción no funciona. Muchas veces, ciertas entidades prestamistas no están dispuestos a tomar una escritura de propiedad inmobiliaria debido al riesgo de una transferencia fraudulenta de la propiedad. También existe el riesgo de que exista otros préstamos sobre la propiedad, lo que previene que el prestamista reciba la propiedad libre de otras deudas. Algunos prestamista permites una escritura de propiedad inmobiliaria sólo si el propietario ya intentó hacer una venta corta.
Las personas que tienen un préstamo hipotecarios deben hablar directamente con su prestamista para averiguar si existe la opción de una escritura de propiedad inmobiliaria.
5. Arreglo de la propiedad: Durante el “periodo de arreglo” antes del remate, (en inglés “Cure Period”) los propietarios tienen el derecho de pagar las cantidades atrasada más los cargos por mora para actualizar el préstamo y “arreglar” la mora.
El Aviso de Intento de Arreglar (en inglés ”Notice of Intent to Cure”) tiene que presentarse por lo menos 15 días antes de la subasta pública del remate y los fondos deben pagarse a más tardar a las 12:00 p.m. del día anterior al que está programada la subasta pública.
Esperamos que todos los propietarios tengan la capacidad de arreglar el dinero atrasado en el pago de su propiedad, pero entendemos que es difícil y de hecho poco común. Sin embargo no es imposible. Algunas maneras extravagantes de adquirir fondos incluyen ganarse la lotería o recibir una herencia de un familiar lejano. Sin embargo debe considerarse el proceso de arreglar la deuda. Si tiene un segundo auto ¿podría vivir sin él? ¿Quizás una póliza de seguro de vida que pudiera hacer efectiva para salvar su casa? ¿Existen otros recursos a los que pueda recurrir?
La perspectiva general:
Recuerde que si usted está teniendo dificultad con el pago de su crédito hipotecarios y termina vendiendo su casa, esto no define quién es usted como persona. Usted no es el único. Uno de cada siete propietarios están atrasados en sus pagos y necesitan ayuda. Trate de tomar un poco de distancia y ver la perspectiva en general. ¿Cuál es su objetivo financiero en los próximos cinco años? ¿Vale la pena realmente hacer efectivo su fondo de jubilación para salvar la casa? ¿Sería mejor mantener los ahorros que tiene, vender la casa y comprar una casa que tiene un valor libre de cargos positivo, a cambio de negativo, en tres años? A largo plazo, ¿cuál es la mejor inversión para su familia? ¿O quizás la casa ha estado en manos de su familia por generaciones y vale la pena usar los ahorros y el dinero de fondos de pensiones para salvarla? Cada situación es única y muchas veces incluye varios factores que tienen influencia, haciendo que sea una decisión difícil de considerar. Estamos aquí para explicarle las opciones y ayudarle a encontrar la que sea más beneficial para usted, tanto a corto como a largo plazo.
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Todas las consultas se llevan a cabo y se mantienen en absoluta confidencia. Su información nunca va a ser compartida.
AVISO IMPORTANTE
La Comisión Federal de Comercio emitió la regulación Mortgage Assistance Relief Services Rule 16 CFR 322 (MARS). La regulación MARS define que “servicio de ayuda con asistencia para la hipoteca” incluye “negociación, obtención o organizar una venta corta de una vivienda.” Usted puede decir dejar de hacer negocio con nosotros en cualquier momento. Usted puede aceptar o rechazar la oferta de asistencia para la hipoteca que obtenemos de la entidad crediticia con quien tiene la hipoteca o quien le ofrece ese servicio. Si usted rechaza la oferta, no tiene que pagarnos. Si usted acepta la oferta, usted tiene que pagar la cantidad acordada por nuestros servicios en nuestro contrato de listado. La empresa Castle Real State y Monica Perez no están asociados con el gobierno y nuestro servicio no está aprobado por el gobierno o la entidad crediticia con quien tiene la hipoteca. Incluso si usted acepta esta oferta y usa nuestro servicio, la entidad crediticia con quien tiene su hipoteca puede no estar de acuerdo en cambiar su préstamo. Si usted deja de pagar su préstamo hipotecario, usted puede perder su vivienda y dañar su puntaje de crédito.