Una ejecución hipotecaria es un proceso legal por el cual un prestatario que no cumple con los pagos de la hipoteca pierde su propiedad. Cuando un prestatario firma la Escritura de fideicomiso para comprar una casa, promete devolver el monto prestado. La Escritura de Fideicomiso describe los derechos del titular del gravamen (prestamista) para adquirir la propiedad si el prestatario no continúa los pagos como se prometió.

En otras palabras, la ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que el prestamista inicia para vender la propiedad y satisfacer la deuda garantizada impaga.

1. Cuando el prestatario pierde tres o más pagos, el prestamista remite el archivo a su abogado. (La cantidad de tiempo antes de que el prestamista comience el proceso de ejecución hipotecaria depende de cada prestamista individual y de sus pautas y regulaciones internas).
2. El abogado envía una carta de demanda al prestatario y archiva la propiedad para ejecución hipotecaria ante el administrador público en el condado donde se encuentra la propiedad. Esto se llama “Aviso de elección y demanda”.
3. Luego, el condado enviará un aviso de ejecución hipotecaria al prestatario y a todos los titulares de gravámenes informando a todas las partes que la propiedad está en ejecución hipotecaria y se subastará públicamente en la venta del condado.
4. La fecha de la subasta pública es de 110 a 125 días (aproximadamente cuatro meses) después de que se presente la ejecución hipotecaria.
5. El período de tiempo de 110-125 días se llama el “Período de Curación”. Durante este tiempo, el prestatario tiene el derecho de “curar” el incumplimiento pagando el monto vencido. Si el prestatario cura la propiedad, detendrá la ejecución hipotecaria al 100% y el prestatario puede reanudar los pagos, incluidas las multas y tarifas, según lo acordado originalmente antes de las dificultades.
6. Si el prestatario presenta los fondos para curar la deuda, debe presentar un “Aviso de intención de curar” al menos 15 días antes de la Venta del Fideicomisario Público.
7. El prestatario debe pagar todos los fondos al Fideicomisario Público para curar la propiedad antes de las 12 del mediodía del día anterior a la subasta pública programada.
8. Si no se presenta un “Aviso de intención de curar”, la propiedad se pondrá a la venta en la fecha programada.
9. La única excepción al proceso ocurre si el prestamista acuerda posponer la fecha de venta. Desde que el prestamista inició la solicitud de procedimientos de ejecución hipotecaria, solo ellos tienen el derecho de detener o posponer la venta. A menudo, si el préstamo está en proceso de modificación de un préstamo o una venta corta, el prestamista pospondrá la fecha de venta de la ejecución hipotecaria para permitir más tiempo para llegar a un acuerdo y evitar la ejecución hipotecaria.
10. El prestamista puede retrasar la venta de ejecución hipotecaria hasta por 12 meses. Si necesitan posponer aún más la venta de ejecución hipotecaria, deben reiniciar el proceso desde el principio y hacer que su abogado presente nuevamente la ejecución hipotecaria ante el administrador público.
11. Cuando se realiza la venta de ejecución hipotecaria, técnicamente el prestatario debe transferir la posesión de inmediato, sin embargo, a veces el prestatario recibe un período de gracia de 7-14 días para desocupar la propiedad antes de que el prestamista exija la posesión.
12. Durante el período de curación, el prestatario recibirá un aviso del administrador público para una “Audiencia de la Norma 120” con una fecha específica en la corte. La mayoría de los propietarios de viviendas no asisten a esta fecha de corte, con la excepción de los miembros del Servicio Militar de los EE. UU. Y los propietarios de viviendas que han realizado pagos regulares y creen que la ejecución hipotecaria se presentó por error.

NOTICIA IMPORTANTE

La Comisión Federal de Comercio emitió la Regla 16 CFR 322 de los Servicios de Ayuda Hipotecaria (MARS). MARS define el “servicio de ayuda de asistencia hipotecaria” para incluir: “negociar, obtener u organizar una venta corta de una vivienda”. Puede dejar de hacer negocios con nosotros en cualquier momento. Puede aceptar o rechazar la oferta de asistencia hipotecaria que obtenemos de su prestamista (o servicios). Si rechaza la oferta, no tiene que pagarnos. Si acepta la oferta, deberá pagarnos la cantidad acordada en nuestro acuerdo de listado para nuestros servicios. Your Castle Real Estate y Monica Perez no están asociadas con el gobierno y nuestro servicio no está aprobado por el gobierno o su prestamista hipotecario. Incluso si acepta esta oferta y utiliza nuestro servicio, es posible que su prestamista no acepte cambiar su préstamo. Si deja de pagar su hipoteca, podría perder su casa y dañar su calificación crediticia.

A foreclosure is a legal process by which a borrower who is in default on the mortgage payments loses their property. When a borrower signs the Deed of Trust to purchase a home, they promise to pay back the borrowed amount. The Deed of Trust outlines the lien holder’s (lender’s) rights to acquire the property if the borrower fails to continue payments as promised.

In other words, foreclosure is a legal procedure that the lender initiates in order to sell the property and satisfy the unpaid secured debt.

1. When the borrower misses three or more payments, the lender refers the file to their attorney.  (The amount of time before the lender starts the foreclosure process depends on each individual lender and their internal guidelines and regulations.)
2. The attorney sends out a demand letter to the borrower and files the property for foreclosure with the Public Trustee in the county where the property is located. This is called “Notice of Election and Demand.”
3. The county will then send out a foreclosure notice to the borrower and all lien holders informing all parties that the property is in foreclosure and will be publically auctioned at the county sale.
4. The date of the public auction sale is 110-125 days (approximately four months) after the foreclosure is filed.
5. The 110-125 day time period is called the “Cure Period.” During this time, the borrower has the right to “cure” the default by paying off the past due amount. If the borrower cures the property, it will stop the foreclosure 100% and the borrower may resume payments, including penalties and fees, as originally agreed upon before the hardship.
6. If the borrower does come up with the funds to cure the debt they must file a “Notice of Intent to Cure” at least 15 days prior to the Public Trustee’s Sale.
7. The borrower must pay all funds to the Public Trustee to cure the property by 12 o’clock noon the day before the scheduled public auction.
8. If there is no “Notice of Intent to Cure” filed, the property will go to sale on the date scheduled.
9. The one exception to the process occurs if the lender agrees to postpone the sale date. Since the lender initiated the request for foreclosure proceedings, they alone have the right to stop or postpone the sale. Often, if the borrow is in the process of a loan modification or a short sale, the lender will postpone the foreclosure sale date to allow more time to come to an agreement and avoid the foreclosure.
10. The lender can delay the foreclosure sale for up to 12 months. If they need to postpone the foreclosure sale further they must reinitiate the process from the beginning and have their attorney file the foreclosure with the public trustee again.
11. When the foreclosure sale takes place, technically the borrower must transfer possession immediately, however, sometimes the borrower receives a grace period of 7-14 days to vacate the property before the lender demands possession.
12. During the cure period the borrower will receive a notice from the public trustee for a “Rule 120 Hearing” with a specified court date. The majority of homeowners do not attend this court date, with the exception of members of the US Military Service and homeowners who have been making regular payments and believe the foreclosure was filed in error.

IMPORTANT NOTICE

The Federal Trade Commission issued the Mortgage Assistance Relief Services Rule 16 CFR 322 (MARS). MARS defines “mortgage assistance relief service” to include: “negotiating, obtaining or arranging a short sale of a dwelling.” You may stop doing business with us at any time. You may accept or reject the offer of mortgage assistance we obtain from your lender (or services). If you reject the offer, you do not have to pay us. If you accept the offer, you will have to pay us the amount agreed in our listing agreement for our services. Your Castle Real Estate and Monica Perez are not associated with the government and our service is not approved by the government or your mortgage lender. Even if you accept this offer and use our service, your lender may not agree to change your loan. If you stop paying your mortgage, you could lose your home and damage your credit rating.