¿CUÁLES SON LOS PASOS PARA COMPRAR UNA CASA?
¿CUÁNTA CUOTA INICIAL O ENGANCHE NECESITO?
¿CUÁNTO DINERO NECESITO TENER DISPONIBLE ANTES DEL CIERRE?
¿CUÁNTO DINERO NECESITO TENER AHORRADO PARA COMPRA UNA CASA?
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* ¿Cuáles son los pasos para comprar una casa?
1. Defina sus objetivos, investigue cuáles opciones tiene y haga un plan
Comprar una casa es por lo general la inversión más grande que la gente hace en sus vidas, su activo más grande y por lo general la deuda más grande que se tiene, por lo tanto puede ser una decisión estresante.
A. Escriba las tres principales razones por las cuales usted quiere comprar.
B. Escriba con detalle las características que quiere en la casa de sus sueños.
Debido a que comprar una casa y su financiamiento están estrechamente relacionados, usted debe examinar sus finanzas.
C. Empiece a analizar cuánto puede pagar en este momento por la casa que quiere comprar. Use nuestra calculadora de préstamo hipotecario para calcular pagos mensuales a su alcance.
Una vez se haya planteado estas preguntas, va a tener una dirección más clara sobre a donde se dirige en relación con la compra de su casa. Aunque todavía desconozca los detalles del proceso de compra, por lo menos ya tiene un propósito y un destino en mente. Es como escoger un sitio a visitar en un mapa y después planear la ruta para llegar.
2. Comuníquese con un agente de finca raíz
Con todas las opciones específicas así como las oportunidades para que existan errores en la compra de una casa, es importante tener a un experto en finca raíz a su lado. Él será su guía en el camino a comprar su casa propia y de protección para que no le pase nada en la ruta.
Una de las ventajas de ser comprador es que usted no tiene que pagar para tener a un agente trabajando para usted. Se acostumbra que el vendedor pague por las comisiones tanto del agente de venta (de listado), como el de compra. Es importante hablar con su agente sobre un “agente de compra” para asegurar que tenga la representación adecuada.
3. Obtenga aprobación previa de un prestamista
Antes de ver casas necesitará obtener una cualificación previa de su financiamiento. Puede trabajar con su banco o cooperativa o hablar con un agente corredor hipotecario. Él revisará su información financiera como su crédito, ingresos, deudas y con ellos hará los cálculos de cuanta deuda e hipoteca usted puede pagar.
Las principales razones para que obtener un cualificación previa antes de empezar a buscar casas:
- Es una indicación para los vendedores que usted es un comprador con intenciones serias de comprar.
- ¡En el mercado actual las casas se venden muy rápido! Usted va a querer tener sus opciones de financiamiento listas de manera que pueda someter la oferta el día que encuentre la casa de sus sueños.
- Sólo usted sabe lo que puede comprar. Que no le pase encontrar la casa de sus sueños y darse cuenta que no la puede pagar. ¡Evítelo!
- Muchas casa en el mercado de hoy no califican para ser compradas con todos los tipos de financiamiento. Por ejemplo, dada la condición de la propiedad (ventanas rotas, techo en mal estado, pintura en mal estado, etc.) algunos hogares no pueden comprarse con un préstamo FHA. Es mejor conocer primero para qué tipo de préstamo califica y después encontrar la casa acorde a dicho préstamo.
- Si necesita pedirle al vendedor los costos de cierre, es mejor saberlo cuando esté buscando casas. Algunos compradores establecen claramente que no van a contribuir a los costos de cierre del comprador.
4. Vea las casa y seleccione LA SUYA
La clave al buscar casa es decidirse en cinco características que tiene que tener para comprarla y después añada las que serían agradable tener. Por ejemplo:
Las principales cinco características: precio, tres cuartos, garaje, jardín para el perro y que no quede a más de 15 minutos en auto del trabajo.
Características adicionales: casa estilo Bungalow, cerca de un parque, que la cocina tenga una ventana que dé al sur, etc.
A medida que busca casas y se comienza a familiarizar con lo que hay disponible dentro de su presupuestos, puede ser que necesite organizar las prioridades en su lista. A veces parece que es un blanco en movimiento, pero estamos aquí para ayudarle a enfocarse en el blanco, aunque se esté moviendo.
Los sitios Web son muy buenos lugares para mirar que hay disponible en el mercado. Asegúrese que está usando la herramienta de búsqueda adecuada (haga clic aquí) porque si es una que no está actualizada constantemente, va a estar perdiendo su tiempo mirando casas que ya están bajo contrato.
5. Haga una oferta y negocie con el vendedor
Los formularios de contrato usados por los AGENTES DE FINCA RAÍZ son formularios estándar aprobados por la Comisión de Finca Raíz de Colorado (Colorado Real State Commision). Su agente le ayudará a redactar la oferta de modo que exprese claramente los términos más convenientes para usted como el precio de compra, los costos de cierre a pagar por el vendedor a beneficio del comprador, la fecha de cierre, etc. Trabajaremos a su nombre para obtener la mayor información posible del vendedor del agente del listado y usarla en su beneficio. Usaremos nuestra experiencia y las estrategias apropiadas para obtener el mejor precio para usted.
Cuando el vendedor recibe la oferta el puede rechazarla, hacer una contraoferta o aceptarla. Puede suceder que se hagan contraofertas sucesivas antes de llegar a un acuerdo final. Nosotros le guiaremos en este proceso.
6. Pague el depósito de buena fe (Earnest Money)
Una vez que tiene el acuerdo pendiente, debe pagar el dinero del depósito de buena fe en un plaza de 24 a 48 horas. Este depósito a veces se le llama “consideración” pues significa que usted como comprador pone dinero “sobre la mesa” para demostrar su buena fe, su deseo honesto, de comprar la propiedad y tomar los pasos necesarios para completar la transacción.
El depósito de buena fe lo mantiene la compañía de títulos o la cuenta de depósito de la compañía de finca raíz hasta el cierre. En el cierre este dinero se acreditará a su deposito inicial o enganche.
Si necesita cancelar el contrato antes del cierre, mientras que lo cancele dentro del tiempo límite para ello, usted recibirá un reembolso de su depósito de buena fe. Su AGENTE DE FINCA RAÍZ estará pendiente de las fechas límites del contrato para asegurar que el dinero de su deposito de buena fe está protegido durante el proceso de la transacción.
7. Asegure su financiamiento
Ahora que tiene la casa bajo contrato, es el momento de volver al prestamista que escogió y completar su solicitud de préstamo. Este proceso no requiere muchas vueltas ya que usted tiene aprobación previa. En este punto usted puede fijar la tasa de interés, concretar el costo de cierre y la cantidad que debe llegar al cierre.
Usted tiene el derecho de buscar en otros lados otras tasas de interés y plazos para su préstamo hipotecario. *Mucha atención compradores. Algunos prestamistas le van a dar tasas de interés muy bajas pero realmente van a cobrarle más dinero por otro lado. Si le parece que la tasa es muy buena para ser verdad es porque probablemente no lo es. Cuando esté comparando entidades prestamistas, asegúrese que usted recibe más que el estimado de la tasa de interés. Pida también el Estimado de Buena Fe (Good Faith Estimate) que es una lista detallada de todos los plazos y costos del préstamo. Cuando tenga Estimados de Fe de varias entidades prestamistas, puede comparar manzanas con manzanas.
8. Complete sus inspecciones
Hay diferentes tipos de inspecciones que los compradores pueden hacerle a una propiedad. El pago de dichas inspecciones tiene que hacerse al momento que se termina de hacerlas.
Inspección general. La inspección que los compradores hacen con mayor frecuencia es la general. Cuesta entre $200 y $500 dependiendo de los pies cuadrados que tenga la casa y del inspector seleccionado. La inspección se demora entre 3 y 5 horas y en ella se examina la funcionalidad de los mayores componentes de la casa como el techo, el sistema eléctrico, las tuberías, la caldera, el calentador de agua caliente, las ventanas, los electrodomésticos, el revestimiento exterior de la casa, pendientes y drenaje alrededor de la casa, etc. A pesar de que los inspectores no son ingenieros de estructural, revisarán el inmueble para ver si existen grietas grandes y asentamiento de los cimientos. Si existe un daño y está más allá de su conocimiento, le recomendarán que contrate un ingeniero de estructuras licenciado para hacer una inspección de los cimientos.
Revisión con sonda del alcantarillado. Un inspector general apenas examinará las tuberías dentro de la casa pues hasta ahí llega su responsabilidad. Usted necesita contratar a un técnico de revisar alcantarillas con sonda y cámara para que inspeccione la tubería principal de alcantarillas de su casa para ver si existen grietas grandes u obstrucciones. La falta de una limpieza periódica y las raíces de los árboles pueden causar que las tuberías de alcantarilla de barro se agrieten. Dependiendo de donde se localice el daño en la tubería, (bajo el césped o bajo el cemento de la acera) el costo de un arreglo puede llegar a costar entre $2,000 y $12,000.
Prueba de Radón. El radón es un gas emitido por la tierra que se encuentra con frecuencia en los sótanos que no tienen ventilación. Puede ser nocivo para la salud de humanos y animales. El costo de una prueba de radón está entre $100 y $150. La casa debe estar cerrada herméticamente durante los 3 días que dura la prueba, para obtener una lectura precisa. La puerta del frente se puede abrir y cerrar rápidamente para entrar y salir de la casa, pero las ventanas tienen que permanecer completamente cerradas para evitar el flujo de aire. El radón se puede controlar instalando un sistema que permita la ventilación constante. Para obtener más detalles sobre el radón, vea nuestro reporte aquí.
Dependiendo del tipo de casa que está comprando, puede ser que le pueda pedir al vendedor que haga las reparaciones para arreglar los problemas encontrados en las inspecciones. Si está comprando un remate propiedad de un banco o una venta corta, ni pierda su tiempo pidiendo que hagan las reparaciones de los problemas encontrados en las inspecciones, pues no los harán. En ese casa la casa se vende tal como está (AS IS), sin embargo, todavía se recomienda que inspeccione la propiedad para que conozca los problemas que pueda tener. Si tiene problemas serios o el trabajo requerido para arreglar los problemas que tiene está más allá de su capacidad, frecuentemente puede cancelar el contrato y obtener un reembolso de su depósito de buena fe, pero la cancelación del contrato debe ocurrir durante su periodo de inspección.
9. Se pide la valoración
Una vez que usted se ha puesto de acuerdo con el vendedor en los asuntos relacionados con la inspección, usted puede seguir adelante con el proceso y pedir la valoración. Su entidad prestamista pedirá la valoración por usted y el costo se pagará el día del cierre, junto con los costos finales de cierre.
El objetivo de la valoración es informarle a su prestamista del valor de la propiedad en el mercado actual. El prestamista quiere asegurar que no le va a prestar más dinero que el del valor de la casa.
Si va a pagar la casa con efectivo, puede pedir una valoración, pero no es requisito.
10. Terminación del proceso del préstamo
Por lo general, toma aproximadamente 30 días para completar el proceso del préstamo, desde la firma de la solicitud hasta el cierre. Su prestamista tiene que enviar el documento completo al departamento de evaluación de riesgo (Underwriting department) para su revisión. Este departamento asegurará que todos los requisitos de usted como prestatario y de la propiedad han sido satisfechos por ellos para dar su aprobación y la cifra final. Una vez que hayan aprobado completamente el préstamo, enviaran la cifra final a la compañía de títulos para la preparación de los documentos de cierre. El documento de acuerdo HUD-1 (“HUD-1 Settlement Statement) es el documento final que muestra exactamente cuánto dinero va a tener que llevar al cierre.
11. Inspección final de la casa
El día anterior o el día del cierro usted hará una inspección final de la casa con su agente de finca raíz para asegurar que está en la misma condición de cuando usted hizo su inspección. ¡Quiere comprobar que todavía está en pie antes de firmar los papeles para comprarla!
12. Cierre y Tomar posesión de su nuevo hogar
El cierre se realiza por lo general en la oficina de la compañía de títulos, En el estado de Colorado, los compradores y vendedores por lo general van ambos al cierre. El agente de cierre (un representante de la compañía de títulos) se sienta a la cabecera de la mesa; los vendedores y su agente se sientan a un lado y los compradores y su agente, al otro lado. El agente de cierre dirigirá la reunión explicando todos los documentos y asegurando que todos firman y escriben sus iniciales en las páginas que sea necesario. Para el cierre usted necesita llevar dos tipos de identificación y su cheque de gerencia por la cantidad exacta a pagar.
Una vez que los documentos del préstamo y los de finca raíz se firman, y el prestamista hace la transferencia del dinero del préstamos, ¡la transacción se completa!
Los tiempos de tomar posesión de la propiedad varían dependiendo de si está ocupada o no. La posesión se lleva a cabo según lo acordado por el comprador y el vendedor. Si la propiedad está desocupada, la transferencia de la posesión se realiza en el cierre, tan pronto como los fondos son depositados en las cuentas requeridas.
Ahora que tiene las llaves es el momento de celebrar su arduo trabajo, paciencia y ¡por lograr su objetivo de ser propietario!
* ¿Cuánta cuota inicial o enganche necesito?
En el mercado de hoy, puede dar entre $100 y el 20% del precio de compra.
Hay un programa especial con la Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por su sigla en inglés) en el cuál solo es necesario dar $100 de cuota inicial o enganche si va a comprar una casa que cumple con los requisitos para participar en este programa, con un préstamo aprobado por la Administración Federal de Vivienda (FHA por su sigla en inglés). Este tipo de préstamos son muy escasos, pero existen. También existen programas de asistencia para la cuota inicial o enganche que le permiten que usted dé sólo $1,000 y ellos le dan un préstamo pequeño para el resto de la cuota inicial o enganche. El comprador de vivienda por primera vez en promedio da el 3.5% del precio de compra en cuota inicial o enganche. Si usted da el 20% no tiene que pagar seguro de préstamo hipotecario, el cual puede llegar a ser más de $200 extra por mes en el pago de su hipoteca.
Por ejemplo:
$150,000
Préstamo FHA con 3.5% de cuota inicial o enganche ($5,250) a una tasa de interés de 4%
Más el seguro de hipoteca de $
Préstamo convencional con una cuota inicial o enganche de 20% ($30,000) a una tasa de interés del 4%
Sin el seguro de hipoteca es $
* ¿Cuánto dinero necesito tener disponible antes del cierre?
Dinero del depósito de buena fe (Earnest money): El depósito promedio para el comprador de vivienda por primera vez es entre $1,000 y $5,000 o el 1% a 2% del precio de compra. Este dinero debe pagarse entre 24 y 48 horas de haberse hecho el contrato. Por lo general se paga en forma de fondos certificados o un cheque de gerencia. El cheque se hace efectivo y los fondos los mantiene la compañía de títulos o la cuenta de depósito de la agencia de finca raíz hasta el cierre. Este dinero se agrega a su cuota inicial o enganche en el cierre.
Pago de las inspecciones: Una inspección general cuesta entre $200 y $400. Una prueba de radón cuesta entre $100 y $150. Una revisión con sonda de las alcantarillas de su casa cuesta entre $100 y $170. Puede haber necesidad de inspecciones adicionales, aunque no es común, como de un ingeniero de estructuras. El saldo debe pagarse al cierre. Si el vendedor no a acordado en el contrato a pagar sus costos de cierre, usted será responsable por esa suma, que es por lo general es entre $3,000 y $6,000.
* ¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para compra una casa?
Obviamente va a necesitar tener suficiente para su cuota inicial o enganche, para la inspecciones y los costos de cierre. ¿Pero cuánto dinero extra debería tener ahorrado?
Es una decisión sensata tener el dinero de gastos para 6 meses ahorrado en caso de una emergencia. Dios no lo quiera que pierda su trabajo de manera inesperada la semana después de comprar su nueva casa o que sufra una lesión y no pueda trabajar por varios meses. Es prudente tener dinero de emergencia ahorrado en una cuenta de activos líquidos, para cubrir sus gastos de varios meses en caso de una emergencia.
También piense en su nueva casa, incluso si está lista para mudarse, es recomendable tener más que el dinero de la cuota inicial o enganche de modo que pueda comprar muebles nuevos (cuando se de cuenta que los viejos no se ven muy bien), electrodomésticos nuevos o una cortadora de pasto para su nuevo jardín, etc.
No hay nada peor que estar en la situación en la cual no puede salir a comer o hacer algo divertido porque tiene que ahorrar todo el dinero que pueda para pagar su cuota mensual.
Organice sus fondos de modo que se sienta divertido y animado en vez de estresado y preocupado. Tenga suficiente dinero para en caso de emergencia y dinero extra para que pueda disfrutar su nueva casa.