Venta Corta v Remate
| ASUNTO |
REMATE |
VENTA CORTA EXITOSA |
| Futuro préstamo Fannie Mae(Residencia principal) 1 | Un propietario quien pierde una casa en remate no es elegible para un préstamo respaldado por Fannie Mae durante un periodo de 7 años, con algunas excepciones basadas en circunstancias atenuantes. Ver: efanniemae.com | Un propietario quien negocie exitosamente y cierre una venta corta será elegible para un préstamo hipotecario respaldado por Fannie Mae en los siguientes 2 años (Ver la página 2 para las relaciones préstamo a valor —LTV ratios—). |
| Futuro préstamo Fannie Mae(Residencia no principal) 2 | Un inversionista quien pierde una casa en remate no es elegible para un préstamo respaldado por Fannie Mae durante un periodo de 7 años, con algunas excepciones basadas en circunstancias atenuantes. Ver: efanniemae.com | Un inversionista quien negocie exitosamente y cierre una venta corta será elegible para un préstamo hipotecario respaldado por Fannie Mae en los siguientes 2 años (Ver la página 2 para las relaciones préstamo a valor —LTV ratios—). |
| Futuro préstamo con cualquiercompañía de préstamos hipotecarios | En cualquier aplicación 1003 futura, un posible cliente tendrá que responder sí a la pregunta C en la sección VIII (8) que dice: “¿Ha tenido una propiedad que ha sido rematada o de la cual a cedido el título (conocido como deed-in-lieu) en los últimos 7 años?”. Esto afectará sus tasas de interés en el futuro. | No hay una pregunta o declaración similar relacionada con una venta corta.FHA – Si el propietario está a día al momento del cierre de la venta corta, puede aplicar inmediatamente por un préstamo FHA. Si el propietario está atrasado en pagos antes del momento del cierre de la venta corta, será elegible para un préstamo FHA después de 3 años.3 |
| Puntaje de crédito | El puntaje puede bajarse entre 250 y más de 300 puntos. Generalmente esto afecta el puntaje por más de 3 años. | Sólo aparecen los pagos tardíos en un préstamo hipotecario y después de la venta, el préstamo hipotecario normalmente se reporta como “pagado según lo acordado” (paid as agreed), “pagado según lo negociado” (paid as negotiated) o “arreglado” (settled). Esto puede bajar el puntaje en tan poco como en 50 puntos si se están haciendo todos los otros pagos. El efecto de una venta corta puede ser tan corto como de 12 a 18 meses. |
| Historial de crédito | El remate permanecerá como registro público en el historial de crédito de la persona por 7 años o más. | Una venta corta no se reporta en el historial de crédito de la persona. No hay un tópico de reporte específico para una venta corta. En la mayoría de los casos, un préstamo por lo general se reporta como “pago completamente, arreglado” (paid in full, settled) o “pago según lo negociado” (paid as negotiated). |
| Autorizaciones de seguridad | Un remate es uno de los asuntos que más retos presenta contra una autorización de seguridad, fuera de una declaración de culpabilidad de un delito serio o delito grave. Si un cliente tiene un remate y es un policía u oficial de seguridad, en las fuerzas armadas, en la CIA (Agencia de Inteligencia Central) o en cualquier otro puesto que requiere una autorización de seguridad, casi en la mayoría de los casos, dicha autorización será revocada y la persona será despedida. | Por sí misma, una venta corta no desafía la gran mayoría de las autorizaciones de seguridad.4 |
| Empleo actual | Los empleadores tienen el derecho y están continuamente revisando la regularidad del crédito de todos los empleados que están en posiciones que requieren confidencialidad. Un remate en muchos casos en la causa para un cambio inmediato de puesto o despido. | Una venta corta no se reporta en un reporte de crédito y por lo tanto no es un reto para la situación laboral.5 |
| Empleos futuros | Muchos empleadores están pidiendo revisión del historial de crédito de todas las personas solicitando empleo. Un remate es una de las cosas más perjudiciales para el crédito que un solicitante de trabajo pueda tener y en muchos casos va a intervenir con la oportunidad de trabajo. | Una venta corta no se reporta en un reporte de crédito y por lo tanto no es un reto para la situación laboral.6 |
| Sentencia de deficiencia | En el 100% de los remates (excepto en aquellos estados en donde no existe sentencia de deficiencia) el banco tiene el derecho de buscar una sentencia de deficiencia. | En algunas ventas cortas exitosas, es posible convencer al prestamista de ceder el derecho a buscar una sentencia de deficiencia contra el propietario. |
| Sentencia de deficiencia(Cantidad) | En un remate, la casa irá a través de un proceso REO (Real State Owned), en donde vuelve a ser propiedad de la entidad que tiene la hipoteca, si no se vende en una subasta. En la mayoría de los casos esto resulta en un precio de venta más bajo y en un periodo más largo de estar a la venta en un mercado bajo. Esto resultará en mayor posibilidad de una sentencia de deficiencia. | En una venta corta manejada de manera apropiada, la casa es vendida al precio más cercano al valor del mercado y en la mayoría de los casos va a ser mejor que una venta REO (en donde la casa vuelve a ser propiedad de la entidad que tiene la hipoteca) dando como resultado un déficit menor. |
1 Declaración de Fannie Mae 08-16: Michael A. Quinn, Vicepresidente Sénior y Oficial de Riesgo de la Oficina de Vivienda Unifamiliar.
2 Declaración de Fannie Mae 08-16: Michael A. Quinn, Vicepresidente Sénior y Oficial de Riesgo de la Oficina de Vivienda Unifamiliar.
3 Cartas… 09-52, 4,155.1 Capítulo 4.C.2. Ventas cortas
Las ventas cortas 4 5 6 no se reportan explícitamente en un reporte de crédito actualmente.
Venta corta v Remate
Cuadro del tiempo de espera de Fannie Mae
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Evento derogatorio |
Requisitos para el periodo de espera de Fannie Mae |
Periodo de espera con circunstancias atenuantes |
| Remate | 7 años | 2 añosRequisitos adicionales después de 3 años y hasta 7 años.Un máximo de 90% de relación préstamo a valor (LTV ratio).
Compra, residencia principal |
| Ventas corta | 2 años. Un máximo de 80% de relación préstamo a valor (LTV ratio).4 años. Un máximo de 90% de relación préstamo a valor (LTV ratio).7 años. LTV ratios según la matriz de elegibilidad del prestamista (Lender Eligibility Matrix). | 2 años. Un máximo de 90% de relación préstamo a valor (LTV ratio). |
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AVISO IMPORTANTE
La Comisión Federal de Comercio emitió la regulación Mortgage Assistance Relief Services Rule 16 CFR 322 (MARS). La regulación MARS define que “servicio de ayuda con asistencia para la hipoteca” incluye “negociación, obtención o organizar una venta corta de una vivienda.” Usted puede decir dejar de hacer negocio con nosotros en cualquier momento. Usted puede aceptar o rechazar la oferta de asistencia para la hipoteca que obtenemos de la entidad crediticia con quien tiene la hipoteca o quien le ofrece ese servicio. Si usted rechaza la oferta, no tiene que pagarnos. Si usted acepta la oferta, usted tiene que pagar la cantidad acordada por nuestros servicios en nuestro contrato de listado. La empresa Castle Real State y Monica Perez no están asociados con el gobierno y nuestro servicio no está aprobado por el gobierno o la entidad crediticia con quien tiene la hipoteca. Incluso si usted acepta esta oferta y usa nuestro servicio, la entidad crediticia con quien tiene su hipoteca puede no estar de acuerdo en cambiar su préstamo. Si usted deja de pagar su préstamo hipotecario, usted puede perder su vivienda y dañar su puntaje de crédito.